為了全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數據，科學規劃、合理利用、有效保護土地資源，促進經濟社會全面協調可持續發展，按照《土地管理法實施條例》、《土地調查條例》等規定，國家每十年要進行一次土地調查。2019年，全國開展第三次國土調查，簡稱“三調”。土地調查是一項重大國情國力調查。按照規定，土地調查主要查清土地利用現狀及變化情況、土地權屬及變化情況、土地條件等。為了掌握真實情況，土地調查必須據實調查。“三調”的一項重要原則是“所見即所得”，也就是說，現場看到地里種上糧食就調查為耕地，看到種上樹林就調查為林地，種的是果樹就調查為園地，蓋了房子就調查為建設用地，至于這塊地種樹木、蓋房子是不是經過批準，土地調查不管這事。這就有人高興了！我的房屋沒有辦理用地手續，現在政府還沒有發現，這次你據實調查，好！給我調查為建設用地，這不正好說明國家承認了我的建設嗎？最起碼說明我沒有違法占用耕地！
錯！土地調查只解決土地現狀問題，不解決合法性問題。今年3月9日，自然資源部辦公廳印發《關于以"三調"成果為基礎做好建設用地審查報批地類認定的通知》，要求應用“三調”建設用地成果時，需要區分是否有合法權利來源。有合法權利來源的（如辦理過農用地轉用審批、依法辦理了土地登記或不動產登記等），承認是合法的建設用地；沒有合法權利來源的，要進行追溯，一直追溯到時建設占用時的國土變更調查（土地變更調查）是什么地類。換句話說，沒有合法權利來源的，“三調”調查的建設用地不具有合法性，管理中不予認可，占用土地屬于違法用地。與此相對應，2021年11月26日，自然資源部辦公廳印發《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》。《規則》明確，對《土地管理法》頒布實施（1987年1月1日）后，在未經審批或無合法權源的建設用地上翻新、翻建、新建行為，認定為新增非農建設違法用地。因此，對沒有辦理過合法用地審批手續的房屋，即使“三調”調查為建設用地，其用地仍屬于違法用地。如果翻新、翻建被衛星拍到，衛片執法中被認定為新增非農建設違法用地。
需要注意的是，2020年7月3日，國務院召開農村亂占耕地建房問題整治工作電視電話會議，會議要求，2020年7月3日起不得新增亂占耕地建房，對新增問題實行“零容忍”。2020年7月3日前建設的房屋，屬于存量問題，存量問題將按照按照分步分類的方式穩步推進處置。今年中央一號文件要求今年要開展農村亂占耕地建房問題處置試點工作。這說明國家考慮到存量問題的歷史復雜性，將在選取部分地方試點后，再對存量問題全面開展整治。農村沒有辦理過用地手續的房屋，現在最好的選擇是“不動”，不翻新翻建，等待按國家存量問題處置政策處理。如果因房屋不安全等原因一定要動工，需要先咨詢當地，符合歷史遺留問題處置政策的，按規定補辦完善用地手續后再動（詳見：政策梳理：翻新、翻建房屋如何辦理手續？）。在沒有完善用地手續的情況下動工，會被衛星拍下，作為新增違法用地。按照國家關于新增問題“零容忍”的要求，新增違法用地的最大可能是被拆除，違法代價極其嚴重！
來源：自然資源法律論壇
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